一、国土资源管理相关概念解读

1、土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。

土地利用总体规划属于宏观土地利用规划，是各级人民政府依法组织对辖区内全部土地的利用以及土地开发、整治、保护所作的综合部署和统筹安排。根据我国行政区划，规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，下级规划是上级规划的基础和落实。 

2、基本农田及基本农田保护区：基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地，是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命田”。 基本农田保护区是指为了对基本农田实行特殊保护，按照法律规定的要件和程序划定的特殊区域划入基本农田保护区的具体范围。

3、一般耕地是指主要用于种植小麦、水稻、玉米、蔬菜等农作物并经常进行耕耘的土地。

4、土地利用年度计划是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度内各项用地数量的具体安排（包括；新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等的具体安排）。它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地管理的依据。 

5、圈内即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地，大多数建设项目必须使用圈内土地。 

6、圈外即土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围外的土地，能源、交通、水利、军事项目可以使用圈外土地。

7、建设用地和建设用地分类及供应：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地、军事用地等。付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。建设用地分类按其使用土地性质的不同，可分为农业建设用地和非农业建设用地；按其土地权属、建设内容不同，又分为国家建设用地、乡（镇）建设用地、外商企业投资用地和其他建设用地；按其工程投资和用地规模不同，还分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。 

建设用地供应分为存量和增量两部分。增量部分，主要通过农地转为建设用地的供应，即所谓“一级市场”；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易的供应，即所谓“二级市场”。 存量土地实际被现有土地使用者控制。

8、农用地就是直接用于农业生产的土地。包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

9、未利用土地是指还未利用的土地，包括难利用的土地。

10、土地的征用、征收：《宪法》、《土地管理法》规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。土地征收，是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限将集体所有的土地转为国有土地，并依法给予被征收土地的农村集体和个人合理补偿和妥善安置的法律行为。土地征用分为“征”和“用”，即先征后用，用完之后物归原主，可以理解为国家为了公共目的而强制取得其他民事主体的土地使用权并给以补偿的行为，在用完之后将土地归还于土地的原始所有者，补偿金为该期间的使用费用。

11、农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。又称为农用地转为建设用地。农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。

12、什么是只征收不转用？征收集体农用地为国有土地，但不转为建设用地。

13、国有土地根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有土地即国家所有土地： 

（一）城市市区的土地；

（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 

（三）国家依法征用的土地；

（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。国有土地所有权是国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。国有土地所有权由国务院代表国家行使。国家并不具体行使对国有土地占有、使用等权限，而是通过国有土地使用权的出让、划拨等处分权来获得收益权。

14、 集体土地是指农民集体所有的土地。集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。集体土地所有权是土地的劳动群众集体所有制，实际上是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。 

15、集体土地可以买卖吗？集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

16、土地出让及土地出让金：土地出让以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让金指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

17、国有土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。

18、国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

国有土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

（四）依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

19、土地登记也是权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记制度。

20、土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。具体包括：土地所有者、使用者及他项权利者，土地权属性质，土地权属来源，土地使用期限，土地面积，土地坐落及四至，土地用途，土地等级、地价，建筑占地面积，建筑容积率，建筑密度，建筑物类型等。

土地登记的基本程序：不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

21、申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料包括：

1、法定代表人证明、个人身份证或户籍证明

2、土地登记申请书

3、原《土地使有证》、房屋所有权证书

4、出让合同及出让金缴纳凭证

5、转让合同、协议书、公证书

6、用地审批资料

7、有关其它内容的上级主要部门批准文件及证明材料

8、其它附件材料

22、土地卫片执法手段是通过卫星遥感监测、地理信息系统等技术手段对一个地区的土地利用、矿产资源勘查开采情况进行监测，制成遥感影像图，将同一地域前后两个不同时点的遥感影像图进行叠加对比，就可以反映出该地域土地利用、矿产资源勘查开采的地标变化情况，如一块地原来是耕地，被占用实地建设后，就可以在图上反映出来；原来是一片林地，因开采或勘查矿产资源被破坏后，也可以在图上反映出来。卫片执法检查就是依据卫片对一个行政区域的土地利用和矿产资源勘查开采情况开展执法检查。通过对卫片监测所反映土地利用情况发生变化的地块和矿产资源勘查开采情况逐一进行检查，掌握该行政区域的新增建设用地和矿产资源勘查开采情况，发现、制止并查处违法用地和违法勘查开采矿产资源行为。

23、怎样使用土地不违法？

按照国家有关的法律、法规及规章规定的要求使用土地不违法。

24、法律、法规对违法用地的处罚手段及相关依据

《中华人民共和国土地管理法》第七章第七十三至八十四条已经明确了违法用地的法律责任。

《中华人民共和国刑法》对土地违法的规定

（一）非法转让、倒卖土地使用权罪

《中华人民共和国刑法》第二百二十八条规定：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

（二）非法占用耕地罪

《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定：违反土地管理法规，非法占用土地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

（三）非法批地罪和非法低价出让国有土地使用权罪

《中华人民共和国刑法》第四百一十条规定：国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役；致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以下七年以上有期徒刑

二、国家对建设用地管理的相关政策和法律法规依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城乡规划法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

5、《中华人民共和国刑法》有关条文

6、土地登记规则

三、建设用地批地、供地、办证程序

使用新增建设用地工业项目共需要57工作日，具体办理时间和程序如下：

（一）用地预申请、规划审查阶段（1个工作日）

1、用地预申请。用地者向用地所属辖区的分局窗口提出用地预申请。

2、选址踏勘。分局专班实地踏勘并核对土地利用总体规划图。对符合土地利用总体规划的地块，分局专班出具征求城乡规划部门意见函。不符合土地利用总体规划的地块，及时告知申请用地者，增加规划修编程序或者建议更新出让方案，并及时向领导反馈信息。

（二）地籍调查、用地预审及征地公告阶段（3个工作日）

城乡规划部门出具规划意见书、红线图后，分局专班出具业务联系单（其中统征包干项目由市征地拆迁管理办公室负责）。

1、现场踏勘。分局专班现场踏勘，同时落实用地规划预审以及实物调查。

2、权属调查。辖区国土所开展权属调查。

3、土地勘测。土地勘测规划院优先安排勘测工作，做到一次勘测，三次出图（勘测定界图、国有建设用地使用权挂牌图、登记发证宗地图）。

4、土地评估。地价评估部门同步进行土地评估。

5、商谈征地补偿。辖区政府、管委会工业招商工作专班（以下简称辖区政府或管委会专班）、分局专班与被征地单位共同初步商谈征地补偿内容及标准。

6、签订统征包干协议。辖区政府或管委会专班与拟用地者签订统征包干协议，落实包干费用。

7、征前告知、确认、听证。将拟征收地块的用途、位置、补偿标准、安置途经以及被征地农民社会保障对象、项目、标准、费用筹集办法等以书面形式告知被征地集体经济组织和农户，并告知其对补偿标准和安置途经有申请听证的权利。该工作由辖区工业项目用地工作专班配合辖区政府、管委会专班协调。被征地村组和农民放弃听证的，5个工作日；被征地村组和农民申请听证的，13个工作日。

（三）组织报批材料（3个工作日）

组织的报批材料主要有：建设用地“一书三方案”、土地利用总体规划城市规模控制图、勘测定界成果、补充耕地项目报备编号及验收批准文号、土地利用计划通知书、土地利用现状图、拟征土地权属汇总表及情况说明、批次建设用地审查意见、市或县（市、区）政府批次建设用地请示文件及承诺、说明。

（四）远程报件阶段（1个工作日）

将通过审查的报批材料，网上录入，核实后远程报省国土资源厅审批。

（五）省级审批阶段（15个工作日）

省国土资源厅对远程报批资料进行审批。

（六）缴纳有偿使用费、领取用地批复阶段（1个工作日）

1、接到省国土资源厅缴纳新增建设用地有偿使用费通知单当日，国土部门向市财政局发函上缴新增建设用地土地有偿使用费（荆州区财政自行上缴有偿使用费）。费用没有按期汇缴的，省级办结时限顺延。

2、领取用地批复。新增建设用地有偿使用费缴清后，即到省国土资源厅领取批次建设用地批复文件。

（七）招标拍卖挂牌阶段（23个工作日）

1、发布挂牌公告。公告13个工作日。

2、运行挂牌摘牌程序。挂牌摘牌10个工作日。具体工作环节包括：将建设用地批复、建设用地指标通知书下达到各分局，编制出让方案、确定出让底价、政府审批、发布公告；申请和资格审查、组织实施、签订《成交确认书》、《出让合同》并公布出让结果。

3、同时落实“两公告一登记”。分局专班组织进行征收土地公告、征地安置补偿公告、征地补偿登记。完成征地批后“两公告一登记”上网公开。完成征地信息录入备案工作。

4、通知拟用地单位缴纳耕地占用税。

（八）供地阶段（10个工作日）

1、缴纳土地出让价款。竞得人凭挂牌《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》到财政部门指定账户缴纳土地出让价款。

2、组织建设用地报批材料，核发《建设用地批准书》。报批材料包括：竞得人与出让人签订的土地出让合同、土地出让价款缴纳凭证、工业项目立项批复、规划许可证、环境评价报告、备案、审批手续等。

3、登记备案。对市政府审批供地项目进行登记备案。

4、到相关部门办理手续。在签订《成交确认书》的同时，向业主发放预审意见。用地单位凭预审意见到有关部门办理相关手续。

5、土地登记。申请人持单位营业执照、组织机构代码证、建设用地审批材料和委托人身份证明等，申请出让国有建设用地使用权初始登记。土地登记审核要件包括：土地登记申请、地籍调查表、宗地图、建设用地批准书、国有建设用地使用权出让合同、权属来源证明文件以及土地出让价款、用于农业开发的土地出让耕地占用税契税缴纳凭证等。为缩短工业项目落地时间，在运行的环节中，尽可能将不同环节并联，同步操作。

6、向土地使用者一次性告知的内容:

⑴前期阶段，拟用地单位应书面提出用地申请。

⑵征地阶段应缴纳费用的名称及其标准。

按国土资源部门《统征包干协议》及《缴费通知单》缴纳相关费用。依据《荆州市人民政府关于进一步规范市城区工业用地出让行为的通知》（荆政发〔2007〕39号）：新增建设用地有偿使用费3.2万元/亩;耕地开垦费0.8万元/亩；国土部门规费0.3万元/亩；耕地占用税主城区内3万元/亩，乡镇1.67万元/亩。

⑶招标拍卖挂牌阶段提交资料名称。

A、申请书。

B、法人单位有效证明文件

C、法定代表人有效身份证明文件。授权委托的，提交授权委托书、委托代理人有效身份证明文件。

D、保证金缴纳凭证。

⑷供地阶段提交资料名称。

A、预审申请书及附表。

B平面图、规划许可证。

C、可行性研究报告或建设项目批准文件。

D、企业建设项目立项备案证、环境影响评估报告。

E、单位营业执照、组织机构代码证。

F、法定代表人有效身份证明文件；授权委托的，提交授权委托书、委托代理人有效身份证明文件。

⑸土地登记阶段提交资料名称。

A、建设用地批准书，国有建设用地使用权出让合同。

B、土地出让价款、用于农业开发的土地出让金缴付凭证。

C、耕地占用税、契税缴付凭证。

7、向区政府招商工作专班一次性告知内容：

⑴负责规划部门规划意见书、红线图的落实。

⑵负责征地补偿价格的确定。

⑶组织村、组或被征地农民在征收土地协议、告知书、实地指界、实物调查表上签字盖章等。

⑷组织村、组张贴征前公告。

⑸按统征包干协议及时督促各项费用的缴纳，按预申请的要求可提前通知企业将费用缴入财政专户。

⑹督促财政部门及时划转新增建设用地有偿使用费。

⑺联系报辖区政府审定出让方案等有关事宜。

四、国土资源管理工作相关费用的收取依据及市委、市政府对招商引资项目的优惠政策

1、国土资源管理相关费用的收取依据

 

 

 

 

土地征收收费项目一览表

类别	项目名称		收费依据	收费标准
工业项目用地	新增建设用地有偿使用费		财综[2006]48号	48元/平方米
	耕地开垦费		根据“工业兴市”优惠政策实行包干制	12元/平方米
	规费		根据“工业兴市”优惠政策实行包干制	3000元/亩
工业项目用地外其他项目用地	新增建设用地有偿使用费		财综[2006]48号	48元/平方米
	耕地开垦费		鄂政发[1999]52号	占用基本农田为土地补偿费的两倍；占用耕地为土地补偿费的一倍。
	征地管理费		鄂价房字[1995]44号	征地费×提取比率： 1000亩以上1.1%-1.6%；500-1000亩1.6%-2.1%； 100亩以下2.6%-3.6%； 特殊情况4%。
	征地服务代理	征地 代理 服务费	鄂价房服[2008]105号	按征地费用地2% 收取
		咨询 服务费	鄂价房服[2008]106号	按征地费用地0.5%收取

 

 

 

行政服务中心收费标准一览表

收费项目	收费依据	收费标准
一、土地登记费
（1）机关、团体全额预算单位	鄂价费字（1992）130号	200-700元/宗
（2）差额预算事业单位	鄂价费字（1992）130号	300-10000元/宗
（3）企业自收自支单位	鄂价费字（1992）130号	100-40000元/宗
（4）城镇居民	鄂价费字（1992）130号	13-30元/宗
二、土地注册登记发证工本费
（1）单位	鄂价费字（1992）130号	20元/证
（2）个人	鄂价费字（1992）130号	5元/证
三、土地登记代理服务费
（1）个人	鄂价房服（2002）45号	100元/宗
（2）房改房	鄂价房服（2002）45号	80元/户
（3）住宅用地单位每宗1亩以下	鄂价房服（2002）45号	300元，每增加1亩加收200元，最高不超过2万元
（4）非住宅用地单位每宗1亩以下	鄂价房服（2002）45号	500元，每增加1亩加收300元，最高不超过5万元
四、土地交易服务费	鄂价房服（2008）105号	成交价总额差额累进
（1）10万元以下（含10万元）	鄂价房服（2008）105号	2.5%
（2）11万—100万元（含100万元）	鄂价房服（2008）105号	2.0%
（3）100万—500万元（含500万元）	鄂价房服（2008）105号	1.2%
（4）500万元—1000万元（含1000万元）	鄂价房服（2008）105号	1.0%
（5）1000万元—5000万元（含5000万元）	鄂价房服（2008）105号	0.8%
（6）5000万元以上	鄂价房服（2008）105号	0.65%
五、土地出让金
以协议方式出让土地	省政府令第45号	不低于标定地价的40%

2、市委、市政府对招商引资项目的优惠政策

工业项目收费征地阶段依据《荆州市人民政府关于进一步规范市城区工业用地出让行为的通知》（荆政发〔2007〕39号）：新增建设用地有偿使用费3.2万元/亩;耕地开垦费0.8万元/亩；国土部门规费0.3万元/亩；耕地占用税主城区内3万元/亩，乡镇1.67万元/亩。其它项目供地按照国家标准收取。